Uwaga na pułapki proceduralne w związku ze zmianą przepisów „Prawo Budowlane”.
Własny dom jest szczytem marzeń wielu ludzi. Zamieszkać z rodziną na własnym kawałku ziemi, oto cel życia. Jak się do tego zabrać? Oto kilka sugestii.
1. Kupujemy działkę.
Kiedy wybierzemy z grubsza rejon, w którym zechcemy się osiedlić, należy wykonać jedną wizytę. Bardzo ważną ze względu na konsekwencje, jakie mogą być efektem nieposiadania wszystkich informacji na temat wybranej miejscowości.
W urzędzie lokalnej administracji należy zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w skrócie MPZP. Jeśli okręg nie posiada planu, trzeba wystosować podanie do lokalnej komórki zawiadującej pozwoleniami budowlanymi o wydanie indywidualnych warunków zabudowy dla konkretnej działki. Kiedy otrzymamy komplet dokumentów, dopiero wtedy firma budowlana może wejść na plac budowy, ale o tym później.
Ważną informacją jest fakt, że jeśli po wydaniu odnośnego dokumentu wejdzie w życie Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, wszystkie wcześniejsze dokumenty związane z zabudową terenu tracą ważność. Tak samo dzieje się, kiedy przekroczymy czas przewidziany na ważność indywidualnego dokumentu i w porę nie rozpoczniemy prac budowlanych na działce.
Wybierając działkę w okolicy, gdzie nie funkcjonuje jeszcze plan zagospodarowania przestrzennego, dobrze jest sprawdzić, czy właściciel gruntu wcześniej może pomyślał o sprawie i zgromadził potrzebne papiery. Oszczędzimy czas na oczekiwanie na wydanie warunków zabudowy i ewentualne rozczarowanie, jeśli urzędnicy mają inną wizję zabudowy okolicy niż nasza.
2. Potrzebny będzie projekt.
Uzyskanie prawomocnego dokumentu o warunkach zabudowy sprawi, że możemy zająć się wybieraniem projektu. Do wyboru są dwie opcje. Projekt na indywidualne zamówienie. Przystosowany w każdym szczególe do naszych oczekiwań z uwzględnieniem miejsca, w którym ma stanąć budynek lub projekt gotowy stworzony wcześniej bez konsultacji.
Czym się różnią oba sposoby zakupu dokumentacji architektonicznej? Efekt jest taki sam, inna jest tylko cena. Za projekt dedykowany przyjdzie zapłacić kilka do kilkunastu tysięcy więcej. Uzależnione to jest stopniem złożoności idei. Kupując projekt indywidualny, warto pomyśleć o opcji z nadzorem autorskim. Pomoże to w razie wątpliwości ze strony administracji na szybkie rozwiązanie impasu. W fazie uzyskania pozwolenia na budowę najważniejszą częścią projektu jest część wykonawcza. Reszta może być w zarysie i powstać później.
Wybierając projekt typowy, należy zwrócić szczególną uwagę na część instalacyjną, gdyż zwykle traktowana jest powierzchownie i wymaga w późniejszym czasie dodatkowych nakładów. Część instalacyjna będzie potrzebna, kiedy zabierzemy się za prace wykończeniowe.
Na koniec projekty powtarzalne muszą przejść procedurę adaptacji do lokalnych warunków zabudowy. Jest to niestety dodatkowy koszt konieczny do poniesienia.
Architektura budynku to nie wszystko. Ważną jest też architektura przestrzeni wokół zabudowań, czyli zieleni, dróg dojazdowych, czy szamba i studni. Do tego wykorzystuje się specjalne mapy geodezyjne sporządzone w skali 1:500.
3. Media.
Dom bez wody lub elektryczności byłby niezdatny do zamieszkania. Przed przystąpieniem do realizacji projektów przyłączy mediów należy uzyskać tzw. promesy przyłączeniowe. Najczęściej tej procedury przestrzega się w stosunku do lokalnego zakładu energetycznego. Nawet jeśli jest to tylko kapitalny remont mieszkania zakupionego i adaptowanego.
Promesa stanowi akt zgody. Natomiast w warunkach przyłączenia otrzymamy szczegółowe instrukcje dotyczące realizacji projektu.
W stosunku do pozostałych mediów o promesę należy wystąpić, jeśli w MPZP istnieje literalnie zapis o konieczności wykonania przyłącza do wymienionych mediów. W szczególnych wypadkach dotyczyć to będzie też prac obejmujących remont domu.
4. Dodatkowa dokumentacja.
Mogą zaistnieć sytuacje, w których zajdzie potrzeba zgromadzenia dodatkowych dokumentów, by można było spokojnie kontynuować prace. Oto trzy przykłady, kiedy jest to niezbędne
– jeśli chcemy dokonać częściowej lub całkowitej wycinki drzewostanu znajdującego się na posesji.
– gdy zachodzi konieczność zmiany kwalifikacji gruntu. Zwykle tematem działań jest odrolnienie ziemi.
– pozwolenie wodno-prawne, zachodzi w momencie naruszenia stosunków wodnych terenu.
5. Pozwolenie na budowę.
Uzyskanie pozwolenia na budowę poprzedza złożenie wniosku, do którego dołącza się projekt w czterech egzemplarzach razem z planem zagospodarowania posesji, wyciąg MPZP albo indywidualne warunki zabudowy, oświadczenie o prawie do decydowania o przedmiocie i przyrzeczenie lub warunki przyłączenia w sprawie mediów. Oczywiście w zależności od okoliczności mogą być potrzebne dodatkowe dokumenty, wtedy na wniosek administracji uzupełniamy braki.
Teraz urząd ma 64 dni na ustosunkowanie się do wniosku i wydanie decyzji na piśmie oraz skuteczne doręczenie. W razie odmowy zainteresowany może wnieść odwołanie od decyzji w ciągu 14 dni. Następne 14 dni zarezerwowane jest na uprawomocnienie decyzji administracyjnej. Po tym okresie pozwolenie będzie ważne przez następne trzy lata. Jeśli po rozpoczęciu działań nastąpi przerwa, też nie może być dłuższa niż trzy lata. Inaczej pozwolenie straci ważność. Po okresie czternastu dni na uprawomocnienie należy jeszcze odczekać tydzień. Siedem dni od zgłoszenia w Powiatowym Inspektoracie Budowlanym terminu rozpoczęcia budowy, poprzez złożenie oświadczenia kierownika budowy o roztoczeniu fachowej opieki nad przedsięwzięciem.
Uwaga!!!
Jest jeden mały haczyk w procedurze po zmianie przepisów o przyznawaniu pozwoleń na budowę. Tylko remonty mieszkań chronione są przed pułapką, jaka tkwi w nowych uregulowaniach. Niestety remonty domów mogą już być obciążone ryzykiem wystąpienia komplikacji proceduralnych.
Zgodnie z nowelizacją ustawy, jeśli oddziaływanie budowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych nie rozciąga się poza granice posesji, nie ma obowiązku występowania o pozwolenie na budowę. W takim przypadku wystarcza samo zgłoszenie rozpoczęcia prac budowlanych.
Jednak w praktyce może okazać się, że dysponowanie własnością może zostać ograniczone przez sąsiadów.
Obszar oddziaływania może znacznie lub nie, wykraczać poza granice posiadłości. A nawet jeśli nie przekracza, niejasność przepisów w tej kwestii pozwala administracji na wniesienie uwag i zablokowanie szybszej ścieżki, która omija urzędnicze kompetencje. Tak więc mamy kolejny martwy przepis, na który bezpieczniej jest się nie powoływać.
Artykuł powstał we współpracy z Boels – firmą oferującą sprzęt do budowy na wynajem. Z Boels zbudujesz swój nowy dom tanio i szybko!